中國最大地產商碧桂園為何出事？兩大因素：營收下降與三條紅線衝擊
8月17日，碧桂園股價再跌逾7%。陷入現金流風暴之後，碧桂園正式淪為「仙股」，而且幾乎全無反彈之力，這代表投資人極為保守，才會連一波像樣的反彈也沒有。
究竟碧桂園為什麼會出事？我認為有兩大原因。首先，買房子的中國人變少了。
動態清零與疫情衝擊，營收下降
財報顯示，2022年碧桂園營收4,303.7億（人民幣，下同），比2021年少了18%，是四年來最糟糕的一年；整年營業利益僅剩下118.4億人民幣，不到前年的5分之1，更只有2019年的8分之1，稅後自然難逃虧損。
看深一層，碧桂園的經營方針，在非常時期也成了撼動公司存亡的因素。碧桂園在年報中提到，公司權益合約有60%位於三四線城市、目標三四線城市（意思是土地座落在三四線城市，建案銷售目標也是三四線城市消費者），如果連同目標一二線城市者，占比更接近3分之2。在順風順水時，碧桂園這套策略可以「貨如輪轉」，以最快速度賣完大型建案，順利鎖定現金流，繼續轉往其他地點複製此一模式；但回顧過去幾年，先是中美貿易戰糾紛不斷，掀起製造業供應鏈陸續轉往東協、墨西哥發展，接著是疫情爆發，更加難防的Omicron變種病毒和動態清零政策，在在重傷中國民眾內需消費信心和製造業生產秩序。三四線城市的人口、經濟活動規模本來就略遜一二線城市，碧桂園把三分之二資源大舉壓寶在此，也就承受了更加巨大的風險。
三條紅線政策，完全掐住建商咽喉
另一個嚴重箝制碧桂園的原因，是中國政府祭出的「三條紅線」政策。
先前說到，2016年的中共中央經濟工作會議已經明白宣示「房住不炒」，但從建商動作觀察，拿地手筆一年比一年豪邁：比如在疫情大爆發的2021年，碧桂園斥資2,645億買地、拿下創紀錄的7,079萬平方米土地，金額足足比業界第二名萬科多出43%，面積幾乎相當於6個桃園機場那麼大，可見中國房地產業界是「馬照跑，舞照跳」，中共中央政治局無論說了些什麼政令，顯然都沒發生效果。於是，更凌厲的管制浮上檯面。
在2020年8月，中國人民銀行聯合住房和城鄉建設部等部會，對全中國所有房地產企業提出三項具體規定：第一，公司扣除預收款後的資產負債比應大於70%。第二，公司淨負債比應大於100%。第三，公司現金對短債比率應小於1。這三項規定，被輿論稱為三條紅線。
建商依照自身財務狀況，可能在新規定下出現四種情形：三項規定完全符合，被畫入「綠燈」區，公司有息負債規模年增率以15%為限；任一項不達標者，被列為「黃燈」區，公司有息負債規模年增率上限降至10%；任兩項不達標者，公司有息負債規模年增率上限只有5%；若是三項全超過警戒範圍，有息負債規模年增率就以2019年6月底數字為限，不可超過。對於習慣高槓桿操作的中國房地產商來說，三條紅線是極為緊湊的規範，也強力限制了業者後來的經營方向；就在三條紅線實施以後，包括恒大集團、融創中國、世茂集團等建商，都陸續出了狀況，可見這記重拳的威力。
公司緊急減少買地、裁員、高層減薪，要渡過難關
面對困局，碧桂園也盡全力降低成本、費用，公司接連使出減少買地，裁員和減薪三大招數。但或許大船轉彎需要更多時間，就在看似轉危為安之際，現金流反而陷入困境。
以金額最大的買地（中國大陸業界稱為拿地）為例，碧桂園買地在業界是出了名的積極，盡管2016年底時，中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」這句簡稱「房住不炒」的名言，但碧桂園仍舊在全中國大舉獵地。數據顯示，2017年迄今的全中國開發商買地排行榜裡，碧桂園買地金額不是第一、就是第二，買地面積更是連年高居第一；2022年，碧桂園高層發現市況大大不妙後緊急暫停買地，直到今年4月才恢復。公司用全力降低槓桿下，2021年碧桂園在三條紅線裡只有第一條超標，去年更是三條紅線通通過關，不過，這番調整可能已經為時已晚。
除了降低拿地規模，碧桂園也大幅裁員。對比年報資料可見，2021年底碧桂園雇用正職員工100,705人，但是到2022年底，公司正職員工只剩下69,932人，等於一年內整整砍掉30%職缺。
同時，高層團隊也有一番向股東謝罪的表態。從年報中可以看到，2020年和2021年碧桂園所有高層合計薪酬是2.88億及3.55億；到了2022年，高層薪酬降為僅僅6,100萬，相當於全體平均減薪超過80%，可算是相當有感的調降了。不過對於碧桂園當前困境來說，這些舉動恐仍只是杯水車薪。
首圖來源：鏈家房產