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  • 作家相片周岐原

中國最大地產商碧桂園為何出事?兩大因素:營收下降與三條紅線衝擊


8月17日,碧桂園股價再跌逾7%。陷入現金流風暴之後,碧桂園正式淪為「仙股」,而且幾乎全無反彈之力,這代表投資人極為保守,才會連一波像樣的反彈也沒有。

究竟碧桂園為什麼會出事?我認為有兩大原因。首先,買房子的中國人變少了。


動態清零與疫情衝擊,營收下降

財報顯示,2022年碧桂園營收4,303.7億(人民幣,下同),比2021年少了18%,是四年來最糟糕的一年;整年營業利益僅剩下118.4億人民幣,不到前年的5分之1,更只有2019年的8分之1,稅後自然難逃虧損。

2022年,碧桂園營收明顯下滑。

看深一層,碧桂園的經營方針,在非常時期也成了撼動公司存亡的因素。碧桂園在年報中提到,公司權益合約有60%位於三四線城市、目標三四線城市(意思是土地座落在三四線城市,建案銷售目標也是三四線城市消費者),如果連同目標一二線城市者,占比更接近3分之2。在順風順水時,碧桂園這套策略可以「貨如輪轉」,以最快速度賣完大型建案,順利鎖定現金流,繼續轉往其他地點複製此一模式;但回顧過去幾年,先是中美貿易戰糾紛不斷,掀起製造業供應鏈陸續轉往東協、墨西哥發展,接著是疫情爆發,更加難防的Omicron變種病毒和動態清零政策,在在重傷中國民眾內需消費信心和製造業生產秩序。三四線城市的人口、經濟活動規模本來就略遜一二線城市,碧桂園把三分之二資源大舉壓寶在此,也就承受了更加巨大的風險。

碧桂園多達60%土地位在三四線城市,受創疫情、動態清零和貿易戰的程度尤其沈重(圖片來源:公司年報)


三條紅線政策,完全掐住建商咽喉

另一個嚴重箝制碧桂園的原因,是中國政府祭出的「三條紅線」政策。

先前說到,2016年的中共中央經濟工作會議已經明白宣示「房住不炒」,但從建商動作觀察,拿地手筆一年比一年豪邁:比如在疫情大爆發的2021年,碧桂園斥資2,645億買地、拿下創紀錄的7,079萬平方米土地,金額足足比業界第二名萬科多出43%,面積幾乎相當於6個桃園機場那麼大,可見中國房地產業界是「馬照跑,舞照跳」,中共中央政治局無論說了些什麼政令,顯然都沒發生效果。於是,更凌厲的管制浮上檯面。

在2020年8月,中國人民銀行聯合住房和城鄉建設部等部會,對全中國所有房地產企業提出三項具體規定:第一,公司扣除預收款後的資產負債比應大於70%。第二,公司淨負債比應大於100%。第三,公司現金對短債比率應小於1。這三項規定,被輿論稱為三條紅線。

2020年8月,中國人民銀行會同住建部使出歷來最嚴的宏觀調控-三條紅線方案。(圖片來源:中證網)

建商依照自身財務狀況,可能在新規定下出現四種情形:三項規定完全符合,被畫入「綠燈」區,公司有息負債規模年增率以15%為限;任一項不達標者,被列為「黃燈」區,公司有息負債規模年增率上限降至10%;任兩項不達標者,公司有息負債規模年增率上限只有5%;若是三項全超過警戒範圍,有息負債規模年增率就以2019年6月底數字為限,不可超過。對於習慣高槓桿操作的中國房地產商來說,三條紅線是極為緊湊的規範,也強力限制了業者後來的經營方向;就在三條紅線實施以後,包括恒大集團、融創中國、世茂集團等建商,都陸續出了狀況,可見這記重拳的威力。


公司緊急減少買地、裁員、高層減薪,要渡過難關

面對困局,碧桂園也盡全力降低成本、費用,公司接連使出減少買地,裁員和減薪三大招數。但或許大船轉彎需要更多時間,就在看似轉危為安之際,現金流反而陷入困境。

以金額最大的買地(中國大陸業界稱為拿地)為例,碧桂園買地在業界是出了名的積極,盡管2016年底時,中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的,不是用來炒的」這句簡稱「房住不炒」的名言,但碧桂園仍舊在全中國大舉獵地。數據顯示,2017年迄今的全中國開發商買地排行榜裡,碧桂園買地金額不是第一、就是第二,買地面積更是連年高居第一;2022年,碧桂園高層發現市況大大不妙後緊急暫停買地,直到今年4月才恢復。公司用全力降低槓桿下,2021年碧桂園在三條紅線裡只有第一條超標,去年更是三條紅線通通過關,不過,這番調整可能已經為時已晚。

碧桂園拿地面積與金額在業界長期名列前茅,直到2022年才緊急喊停。(作者統計)

除了降低拿地規模,碧桂園也大幅裁員。對比年報資料可見,2021年底碧桂園雇用正職員工100,705人,但是到2022年底,公司正職員工只剩下69,932人,等於一年內整整砍掉30%職缺。

碧桂園一年內裁減全職員工達30%(圖片來源:公司年報)

同時,高層團隊也有一番向股東謝罪的表態。從年報中可以看到,2020年和2021年碧桂園所有高層合計薪酬是2.88億及3.55億;到了2022年,高層薪酬降為僅僅6,100萬,相當於全體平均減薪超過80%,可算是相當有感的調降了。不過對於碧桂園當前困境來說,這些舉動恐仍只是杯水車薪。


2022年碧桂園高層的酬金明顯下滑(圖片來源:公司年報)
2021年碧桂園高層的酬金仍持續上升(圖片來源:公司年報)




首圖來源:鏈家房產

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