誠品信義店能否繼續在現址經營？究竟一個國際級的文化地標，應負擔多少商業成本才合理？隨著誠品生活董事長吳旻潔大動作喊話、希望爭取續租，已經引發廣泛討論。儘管各方有不同看法，從6月8日統一發布的重大訊息中，外界終於能一窺房東心中那道衡量「價值」與「價格」的界線。
統一國際大樓的所有權人，本來是同屬台南幫的7家公司：統一企業占25.67％，太子建設、南紡各占19.25％，環泥建設16.57%，統一超商、統一國際開發與坤慶國際開發各占6.42％。惟統一日前公告，向環泥建設開發（以下簡稱環建）、坤慶國際開發（以下簡稱坤慶）購買統一國際大樓商場的22.9861%土地持分，總價58.9681億元；同時，統一也對這兩家公司出售統一國際大樓22樓、24樓及25樓持分及30個地下室停車位，總價34.91億元。
值得玩味之處是，中央社報導，環建與坤慶支持誠品續租，且在疫情期間都有對誠品生活調降租金，而「統一對於降租則是始終『礙難同意』」，此舉也被外界解讀成，統一很可能到期不再續租給誠品。
統一取得商場持分的交易經兩位估價師鑑價，結果都在59.8億元左右，以成交價推估，大致可知統一國際大樓整棟市價約為256.53億元；誠品信義店目前每年租金是4.4億元，未來爭取續租20年、喊出「肯定優於市場行情」的租金調高到4.8億元，對照市價，意味著房東目前投資報酬率約為1.715％，未來若租金加碼、續租給誠品，則會微幅增加至1.871%。這個數字，對房東吸引力有多高呢？
我請教住商房屋發言人徐佳馨，她解釋「店面」定義通常專指一樓，故其租金往往比二樓以上或地下室高出數倍之多；以誠品信義店在市中心熱門地段、綜合地上與地下共8個樓層的型態看來，更接近商場與商辦的綜合體，不能單純以店面標準看待。所以徐佳馨認為，援引金管會對壽險業投資不動產收益率下限2.345%，可能是相對合理的衡量基準。
若以2.345％當作收益率基準，想要承租市價256.53億的統一國際大樓，理論上年租金應該是6.01億元，實比誠品喊出的價位高出一截。雙方能否拉近期待、達成圓滿共識，就要看雙方經營者的商業智慧了。
當年統一出價太高，蟬聯10年台灣地王
回顧統一國際大樓的歷史，其實幾經波折。原來1998年7月時，國有財產局代理國防部標售面積達2,917坪的A2土地，因為位置絕佳，40多封標單被索取一空，外界本來預料是場激戰，孰料竟只有統一獨家投標，結果統一以總價120.6億、每坪413.6萬元得標，創當時天價。而且這筆交易的單價紀錄保持10年，直到國泰建設標下台北杭州北路、善導寺旁土地時，才以每坪444.6萬元打破。
同為信義區土地，一旁的A1地塊只比A2晚1個月標售，面積也達到1,417.8坪，但得標價格52.74億、每坪僅約370萬元；與統一國際大樓僅距離幾公尺的A4土地，後來被新光集團得標，每坪售價也僅約170萬元、不到統一國際大樓之半，在在顯示統一當年出價手筆之驚人。
統一得標後不久，亞洲金融風暴降臨，金融市場氣氛急遽惡化：比如緊鄰A2、面積達3,610坪的信義區A3土地，本來標售底價127億元、每坪351萬元，整整流標9次，直到2004年2月第10次標售，才以總價82億、每坪227萬元成交，如今成為國泰置地廣場。
90年代末期，台灣基準放款利率約為7.7%，若以放款利率約6%計算，光是利息統一就承擔數十億元，連同建造支出，總成本上看2百億；挑戰不僅如此，統一後來在高雄經貿園區買下夢公園購物中心（今統一夢時代）預定地，又花了50餘億元，市場人士估計，統一頂著大環境逆風、前後斥資近6百億元才順利打造這兩棟地標，當時資金壓力可以想見。
統一國際大樓的7家所有權人之中，統一、統一超、南紡與太子建設是上市公司，責任是對全體股東創造最大價值，本就該收取合理租金；再考量到歷史因素，以往統一國際大樓的取得成本偏高，如今房東們希望獲取較高收益，應無可厚非。
信義店只是戰術目標 誠品應從戰略著眼、更應大膽創新
你或許會問，誠品「萬一失去信義店」，那該怎麼辦？在我看來，其實誠品若省下這筆可觀租金，將有機會嘗試非常多創新，或是為股東創造價值，長期說不定能帶來令人驚喜的收穫。
舉例來說，誠品雖然以書店起家，但隨著民眾喪失閱讀實體書習慣，近年公司轉為以商場型態經營為主；這段期間，誠品書店的重要夥伴-出版業，正積極多角化發展，比如嘗試電子書、有聲書，還有書籍改編舞台劇、戲劇，帶來IP授權商機（如寶瓶文化的「你好，我是接體員」改編為舞台劇，時報出版的「村裡來了個暴走女外科」也成為電視劇）甚至由長銷書籍企劃出大賣的線上課程（如原子習慣）。出版者積極從閱讀的本質-教育、娛樂-創造新的商業機會，一直自詡為華人文化地標的誠品，當然也該勇敢跨出舒適圈、嘗試了解新需求的樣貌。
再者，誠品此時若積極轉型線上、或多角化業務型態，也有時代意義：因為疫情衝擊，台灣實體零售業者的警鐘大響，「去中心化」不只發生在媒體業，也發生在零售業，消費者受疫情影響不敢出門消費、逛街，越是市中心、高級地段的商場，挑戰越是艱鉅。誠品董事長吳旻潔先前表示，公司2020年一口氣關閉台北敦南、深圳等8家門市，並將增加更多社區店，及透過全通路整合線上、線下用戶，代表公司已正視到這個趨勢。
退一步說，誠品於2013年初掛牌後，近年股價與大盤落差漸遠、表現頗不理想，也沒有往年豐厚的配息回饋股東，掛牌初期曾有每年5.6元至7.68元的高額股息，但去年股息只剩0.84元，且受疫情影響、稅後EPS為-4.82元，以致今年也無股息可領。這固然是大環境衝擊所致，但若信義店不再續約，公司也可考慮實施庫藏股、以實際行動回饋股東，提升實質回報，也是可考慮的方向。
總之，我認為爭取續租信義店是上個世代的思維，而且即便成功續租，充其量只是「達到戰術目標」，並非能在後疫情時代勝出的核心戰略，反而可能排擠資源、錯失未來。誠品經營團隊若能跳脫大型實體通路優先的思維，說不定有機會置之死地而後生，在書店、商場先後遭遇挑戰之際，找到品牌的新出路。（風傳媒）